Der Käufer eines Grundstückes oder einer Immobilie -  der überforderte Bauherr  oder die hilfesuchende ausführende Firma  -

alle benötigen den fachlichen Rat und die Sachkenntnis des Freien Sachverständigen

in Form eines Gutachtens zur Erfassung von Baumängeln und Schäden an Gebäuden und für

Verkehrswertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken.

 

 1.    Gutachten zur Erfassung von Mängeln und Schäden an Gebäuden:

1.1  Wohngebäude im Bestand-  Einfamilienhäuser und Mehrfamilienwohnhäuser  ab Baujahr 1900

       Zur Einschätzung des Modernisierungs- und Sanierungsaufwandes und der Kosten

1.2  Wohngebäude im Bau befindlich

        Als Gutachten zur Unterstützung des Bauherren bei der Beseitigung von Mängeln

       während der Bauphase oder nach der Abnahme der Leistungen in der  Garanztiezeit

       lt.. VOB / Werkvertragsgarantierecht

1.3    Industriegebäude im Bestand und im Bau befindlich                      

 2.    Verkehrswertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken

       Zur Ermittlung des Wertes des Grundstückes und aller darauf errichteten                   

       Gebäude und Anlagen vor einem Verkauf desselben oder in Erbschaftsangelegenheiten.

 

1. Der Sachverständige und seine Pflichten

( Auszüge aus dem Seminar für Sachverständige vom IFS e.V. 1992)

1.1. Begriffe des Sachverständigen

Eine eindeutige, klar abgrenzbare Definition des Sachverständigenbegriffs gibt es nicht. Man kann als Sachverständige Personen bezeichnen, die sich haupt- und nebenberuflich damit befassen, aufgrund ihrer Fachkenntnisse Gutachten für Gerichte, Verwaltungsbehörden und Privatpersonen abzugeben (Jessnitzer). Ein Sachverständiger ist jemand, der anderweitig fehlendes Fachwissen in verwertbarer Form ersetzt.

Die Bezeichnung “Sachverständiger” ist auch nicht geschützt, jeder kann sich Sachverständiger nennen, solange er nicht gegen § 3 UWG verstößt; d.h. die Bezeichnung Sachverständiger irreführend im Geschäftsverkehr verwendet wird. Dagegen ist die Bezeichnung “öffentlich bestellter Sachverständiger” gesetzlich geschützt. Nicht öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen auch keine Bezeichnungen führen, die Anlaß zur Verwechselung mit der öffentlichen Bestellung geben könnten....

 

2. Inhalt der Sachverständigentätigkeit

Die Tätigkeit des Sachverständigen ist die Erstattung  meist schriftlicher, selten mündlicher Gutachten für Auftraggeber unterschiedlicher Art. Der Sachvertsändige ersetzt, er verkauft, anderweitig fehlendes Fachwissen in verwertbarer Form.

Vorweggenommen sei hier, das ein solches Gutachten sein kann

a) die Weitergabe bestimmter Informationen, die Mitteilung bestimmter Erfahrungssätze,

b) die Feststellung bestimmter Tatsachen,

c) die Beurteilung von Tatsachen, das Ziehen von Schlußfolgerungen aus bestimmten Umständen.

Häufig handelt es sich bei b) und c) um ein Soll- Ist- Vergleich, um qualitativ oder quantitativ bedingte Fehler gegenüber einem geplanten oder vereinbarten Soll- Zustand. Sehr häufig setzt sich ein Gutachten aus Feststellungen und aus Schlußfolgerungen des Sachverständigen zusammen. Diese Kombination gilt auch in der Regel für die in der Sachverständigenpraxis sehr wichtigen Bewertungsgutachten....

 

3. Pflichten des Sachverständigen

3.1 Allgemeine Pflichten jedes Sachverständigen

jeder Sachverständige, auch wenn er nicht öffentlich bestellt ist, muß

- sein Gutachten selbst erstatten, Hilfskräfte sind nur insoweit erlaubt, als der Sachverständige für deren Tätigkeit die Verantwortung übernehmen kann und darf (vgl. Rechtssprechung)

- bei Gerichts- und Privatgutachten immer um absolute Unparteilichkeit bemüht sein; die Unparteilichkeit ist ebenso wichtig wie die besonderen Fachkenntnisse des Gutachters; der ihm gestellten Aufgabe sorgfältig und gewissenhaft nachkommen;

einschließlich seiner Mitarbeiter Stillschweigen über ihm bekanntgewordene Umstände wahren; er darf solche Kenntnisse nicht weitergeben oder selbst ausnutzen, soweit er hierzu nicht ausnahmsweise befugt ist.

 

4. Haftung des Privatgutachters

Der Gutachtenvertrag ist nach heute herrschender Rechtsmeinung ein Werkvertrag. Hieraus folgt, daß dem Gutachten keine Mängel anhaften dürfen, die “den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorrausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern” (§ 633 BGB). Ein Dienstvertrag kommt dagegen nur in Betracht, wenn der Sachverständige für seinen Auftraggeber z. B. eine laufende Untersuchung oder Beratung vorzunehmen hat....

Die Frage der Magelhaftigkeit des Gutachtens und die stellenden Anforderungen richten sich danach maßgeblich nach der dem Gutachtenvertrag zugrundeliegenden Zweckbestimmung des Gutachtens.  Die Sachverständigen treffen die gleichen Gewährleistungspflichten wie jeden anderen Werkunternehmer....

Hat der Sachverständige darüber hinaus schuldhaft ein unrichtiges Gutachten erstattet, ist er zum Schadenersatz verpflichtet.

Zu beachten ist weiter, daß nicht nur eine Haftung gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch gegenüber Dritten bestehen kann, die das Gutachten erkennbar und in zulässiger Weise zur Grundlage von Vermögensdispositionen gemacht haben (typisch z. B. bei Wertermittlungsgutachten). Als Haftungsgrundlage kommt in der Praxis auch § 826 BGB in Betracht, wenn dem Dritten durch das Gutachten in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weisen vorsätzlich Schaden zugefügt wurde (Beispiel: Gefälligkeitsgutachten).

Daneben bestehen sehr zu empfehlende Möglichkeiten zur Versicherung der beruflichen Tätigkeit des Sachverständigen.

 

5. Urheberrecht

Sachverständigengutachten gehören zu den urheberrechtlich geschützten Werken, d.h. die Verwertungsrechte liegen grundsätzlich beim Sachverständigen, können jedoch – ebenso wie das Nutzungsrecht im Rahmen der Zweckbestimmung durch Übergabe an den Auftraggeber – übertragen werden.

Liegen besondere Vereinbarungen mit dem Auftraggeber nicht vor, dann verbleibt in jeden Fall das Recht auf Veröffentlichung, soweit dies nach dem Zweck des Gutachtens und der Schweigepflicht des Sachverständigen zulässig ist, beim Sachvertsändigen. Der Auftraggeber darf das Gutachten vertragsgemäß nutzen, jedoch nicht verändern oder nur auszugsweise an Dritte weitergeben oder verbreiten.

 

 6. Vergütung des Sachverständigen

6.1. Die Honorierung von Privatgutachten

Umfang und Höhe des Sachverständigen- Honorars richten sich bei Privataufträgen in der Regel nach der bei Vertragsabschluß geschlossenen mündlichen oder viel besser schriftlichen Vereinbarung. Wird diese unterlassen, so kann dies zu Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Höhe und Durchsetzung der Vergütung führen. Pauschalvereinbarungen sind ebenso der Honorierung der Leistungen von Architekten und Ingenieuren ist die HOAI zu beachten.”

 

7. Fertigstellungsbescheinigungen durch den Freien Sachverständigen

( Auszüge aus der Fachzeitschrift DAB 5/2000, S.588/589 - Thomas Maibaum)

”Am 01.05.2000 ist das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen in Kraft getreten, mit dem u.a. die Verzugsregeln des BGB als auch die Vorschriften des BGB zum Vertragsrecht geändert wurden.In der neuen gesetzlichen Regelung ist mit der Fertigstellungsbescheinigung ein Instrument geschaffen worden,das die schnelle vorläufige Titulierung der Forderung des Werkunternehmers erlaubt. Prozessual wird damit eine Urkunde geschaffen, die die Fälligkeit der Forderung begründet...Die sinkende Zahlungsmoral der Auftraggeber im Bausektor....bringt insbesondere kleine und mittlere Unternehmen zunehmend  in wirtschaftliche Bedrängnis.Zahlungen werden immer häufiger unter Berufung auf angebliche Mängel zurückgehalten, die dann in einer umfangreichen Beweisaufnahme aufgeklärt werden müssen

 

    1.   Der Abnahme steht es gleich , wenn dem Unternehmer von einem Gutachter eine Bescheinigung darüber erteilt              wird, daß:

    1.   das versprochene Werk , im Falle des § 641 Abs. 1 Satz 2 auch ein Teil des selben ,                                                           hergestellt ist und

    2.   das versprochene Werk frei von Mängeln ist, die der besteller gegenüber dem                                                                   gutachter behauptet hat oder die für den Gutachter bei einer Besichtigung feststellbar sind

         ein Sachverständiger, auf den sich Unternehmer und Besteller verständigt haben

    -    ein auf Antrag des Unternehmers durch eine Industrie- u. Handelskammer ,

         Handwerkskammer , eine Architekten- oder Ingenieurkammer bestimmter öffentlich

         bestellter und vereidigter Sachverständiger.    

Der Gutachter wird vom Unternehmer beauftragt. Er ist diesem und dem Besteller des zu begutachtenden Werks gegenüber verpflichtet, die Bescheinigung unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen zu erteilen.....“n